企業(yè)破產(chǎn)法第一百零九條和第一百一十三條、合同法第二百八十六條以及最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)清算優(yōu)先賠償 的批復(fù)》（以下簡稱《批復(fù)》）等。按照現(xiàn)行規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)清算優(yōu)先賠償 ，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)債權(quán)清償順序如下房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)清算優(yōu)先賠償 ：破產(chǎn)費用及共益?zhèn)鶆?wù)房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)清算優(yōu)先賠償 ；支付全部或大部分購房款的消費購房人請求權(quán)；建設(shè)工程價款請求權(quán)；物權(quán)擔(dān)保債權(quán)；工資等勞動債權(quán)；所欠稅款及部分勞動債權(quán)；普通債權(quán)。對于被拆遷人權(quán)利、商品房買賣合同預(yù)告登記權(quán)利的順位房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)清算優(yōu)先賠償 ，并無規(guī)則可循。

法律分析：1、簽訂房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換拆遷安置補償協(xié)議房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)清算優(yōu)先賠償 的被拆遷人房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)清算優(yōu)先賠償 的支付房屋請求權(quán)2、建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)3、銀行抵押權(quán)以及經(jīng)預(yù)告登記房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)清算優(yōu)先賠償 的預(yù)售商品房購房人請求權(quán)房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)清算優(yōu)先賠償 ，按登記先后順序就抵押物或特定物受償。在預(yù)售商品房消費購房人不能從破產(chǎn)企業(yè)無擔(dān)保財產(chǎn)中得到清償時房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)清算優(yōu)先賠償 ，可以從抵押物變價款中分出一定比例優(yōu)先受償4、破產(chǎn)費用及共益?zhèn)鶆?wù)5、預(yù)售商品房消費購房人請求權(quán)、消費購房人支付的定金本金(設(shè)定優(yōu)先受償上限或比例)、勞動債權(quán)(包括職工的工資和醫(yī)療、傷殘補助、撫恤費用，所欠的應(yīng)當(dāng)劃入職工個人賬戶的基本養(yǎng)老保險、基本醫(yī)療保險費用，以及法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)支付職工的補償金)6、所欠稅款及前項規(guī)定以外的社會保險費用7、普通破產(chǎn)債權(quán)。

法律依據(jù)：《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》 第一百一十三條 破產(chǎn)財產(chǎn)在優(yōu)先清償破產(chǎn)費用和共益?zhèn)鶆?wù)后，依照下列順序清償：

（一）破產(chǎn)人所欠職工的工資和醫(yī)療、傷殘補助、撫恤費用，所欠的應(yīng)當(dāng)劃入職工個人賬戶的基本養(yǎng)老保險、基本醫(yī)療保險費用，以及法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)支付給職工的補償金；

（二）破產(chǎn)人欠繳的除前項規(guī)定以外的社會保險費用和破產(chǎn)人所欠稅款；

（三）普通破產(chǎn)債權(quán)。

破產(chǎn)財產(chǎn)不足以清償同一順序的清償要求的，按照比例分配。

破產(chǎn)企業(yè)的董事、監(jiān)事和高級管理人員的工資按照該企業(yè)職工的平均工資計算。

開發(fā)商破產(chǎn)清算的賠償程序是優(yōu)先清償開發(fā)商的破產(chǎn)費用和公益?zhèn)鶆?wù)；其次是公司職工的工資、傷殘補助和撫恤費等等；接著是社會保險費用和原應(yīng)繳的公司稅款；最后才是普通債務(wù)人的清償房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)清算優(yōu)先賠償 ，如果不足夠清償請一個順序的費用房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)清算優(yōu)先賠償 ，就按照比例清償。

【法律依據(jù)】

《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》第一百一十三條破產(chǎn)財產(chǎn)在優(yōu)先清償破產(chǎn)費用和共益?zhèn)鶆?wù)后房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)清算優(yōu)先賠償 ，依照下列順序清償：（一）破產(chǎn)人所欠職工的工資和醫(yī)療、傷殘補助、撫恤費用房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)清算優(yōu)先賠償 ，所欠的應(yīng)當(dāng)劃入職工個人賬戶的基本養(yǎng)老保險、基本醫(yī)療保險費用房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)清算優(yōu)先賠償 ，以及法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)支付給職工的補償金；（二）破產(chǎn)人欠繳的除前項規(guī)定以外的社會保險費用和破產(chǎn)人所欠稅款；（三）普通破產(chǎn)債權(quán)。破產(chǎn)財產(chǎn)不足以清償同一順序的清償要求的，按照比例分配。破產(chǎn)企業(yè)的董事、監(jiān)事和高級管理人員的工資按照該企業(yè)職工的平均工資計算。

根據(jù)《中華人民共和國破產(chǎn)法》的規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)清算優(yōu)先賠償 ，房地產(chǎn)公司的 破產(chǎn)清算 程序如下： 1、破產(chǎn)清算程序的啟動 破產(chǎn)程序因當(dāng)事人申請而開始房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)清算優(yōu)先賠償 ， 債權(quán)人 和 債務(wù)人 都可以提出破產(chǎn)申請。提出申請時，必須列明破產(chǎn)事由。破產(chǎn)案件通常由債務(wù)人住所地的法院 管轄 ;對當(dāng)事人提出的破產(chǎn)申請，法院應(yīng)當(dāng)進行審查，有正當(dāng)理由的，符合破產(chǎn)案件受理條件的，予以受理。 債權(quán)人提出申請的，人民法院受理破產(chǎn)申請的，應(yīng)當(dāng)自裁定作出之日起五日內(nèi)送達(dá)債務(wù)人。債務(wù)人應(yīng)當(dāng)自裁定送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向人民法院提交財產(chǎn)狀況說明、 債務(wù) 清冊、債權(quán)清冊、有關(guān)財務(wù)會計報告以及職工 工資 的支付和 社會保險 費用的繳納情況。 人民法院裁定不受理破產(chǎn)申請的，應(yīng)當(dāng)自裁定作出之日起五日內(nèi)送達(dá)申請人并說明理由。申請人對裁定不服的，可以自裁定送達(dá)之日起十日內(nèi)向上一級人民法院提起上訴。 人民法院裁定受理破產(chǎn)申請的，應(yīng)當(dāng)同時指定管理人。 2、管理人接管破產(chǎn)企業(yè)，處理善后事宜 人民法院指定管理人后，管理人接管破產(chǎn)企業(yè)的帳冊、文書、資料、印章及全部資產(chǎn)，清產(chǎn)核資，行使法律賦予的權(quán)利，處理債務(wù)人企業(yè)的善后事宜。 3、發(fā)布公告，通知債權(quán)人申報債權(quán) 人民法院受理破產(chǎn)申請后，應(yīng)當(dāng)確定債權(quán)人申報債權(quán)的期限。債權(quán)申報期限自人民法院發(fā)布受理破產(chǎn)申請公告之日起計算，最短不得少于三十日，最長不得超過三個月。 債權(quán)人應(yīng)當(dāng)在 清算 組成立之日起30日內(nèi)，未收到通知的、自清算組公告之日起45日內(nèi)申報債權(quán)。申報債權(quán)期間清算組不得對個別債權(quán)人清償債務(wù)。 4、審核債權(quán)，召開 債權(quán)人會議 ，審議破產(chǎn)清算重大事項 債權(quán)申報完成后，管理人對債權(quán)進行審核，并將審核結(jié)果提交債權(quán)人會議進行審議和核查，同時債權(quán)人會議對選任和更換債權(quán)人委員會成員、決定繼續(xù)或者停止債務(wù)人的營業(yè)，審議重整計劃、和解協(xié)議、債務(wù)人財產(chǎn)的管理方案、 破產(chǎn)財產(chǎn) 的變價方案等相關(guān)事項，并作出決議。 5、依法處置房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)財產(chǎn) 執(zhí)行債務(wù)人財產(chǎn)的管理方案及破產(chǎn)財產(chǎn)的變價方案等，在清理破產(chǎn)企業(yè)的財產(chǎn)、處理完善后事宜，在確定破產(chǎn)企業(yè)的財產(chǎn)的基礎(chǔ)上編制財產(chǎn)分配方案，提交債權(quán)人會議討論，通過后交人民法院裁定。 6、清償債務(wù) 管理人編制的破產(chǎn)財產(chǎn)分配方案經(jīng)人民法院裁定后，根據(jù)方案的要求以現(xiàn)金或者實物償還破產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)債權(quán)清償順序如下: （1）建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán); （2）銀行 抵押權(quán) 以及經(jīng) 預(yù)告登記 的預(yù)售 商品房 購房 人請求權(quán)，按登記先后順序就 抵押 物或特定物受償。在預(yù)售商品房消費購房人不能從破產(chǎn)企業(yè)無擔(dān)保財產(chǎn)中得到清償時，可以從抵押物變價款中分出一定比例優(yōu)先受償; （3）破產(chǎn)費用及共益?zhèn)鶆?wù); （4）預(yù)售商品房消費購房人請求權(quán)、消費購房人支付的 定金 本金(設(shè)定優(yōu)先受償上限或比例)房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)清算優(yōu)先賠償 ； （5）勞動債權(quán)(包括職工的工資和醫(yī)療、 傷殘 補助、撫恤費用，所欠的應(yīng)當(dāng)劃入職工個人賬戶的基本 養(yǎng)老保險 、基本 醫(yī)療保險 費用，以及法律、行政 法規(guī) 規(guī)定應(yīng)當(dāng)支付職工的補償金); （6）所欠稅款及前項規(guī)定以外的社會保險費用; （7）普通破產(chǎn)債權(quán)。 （8）清償結(jié)果如果有剩余財產(chǎn)，在企業(yè)股東之間進行再次分配。 7、提請終結(jié)破產(chǎn)程序 管理人在清償完破產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)后，清算工作結(jié)束，應(yīng)當(dāng)向人民法院報告，請求終結(jié)破產(chǎn)程序。 8、辦理 注銷登記 人民法院終結(jié)破產(chǎn)程序后，清算組應(yīng)當(dāng)向原破產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)機關(guān)、企業(yè)登記機關(guān)注銷其登記，終止其法人地位。 法條摘要： 《中華人民共和國 企業(yè)破產(chǎn)法 》 第十一條　人民法院受理破產(chǎn)申請的，應(yīng)當(dāng)自裁定作出之日起五日內(nèi)送達(dá)申請人。 債權(quán)人提出申請的，人民法院應(yīng)當(dāng)自裁定作出之日起五日內(nèi)送達(dá)債務(wù)人。債務(wù)人應(yīng)當(dāng)自裁定送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向人民法院提交財產(chǎn)狀況說明、債務(wù)清冊、債權(quán)清冊、有關(guān)財務(wù)會計報告以及職工工資的支付和社會保險費用的繳納情況。

1、成立清算組。人民法院應(yīng)當(dāng)在宣告企業(yè)破產(chǎn)之日起十五日內(nèi)成立清算組房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)清算優(yōu)先賠償 ，接管破產(chǎn)企業(yè)，清算組應(yīng)當(dāng)由股東、有關(guān)機關(guān)及專業(yè)人士組成;

2、清算組接管破產(chǎn)公司。人民法院宣告企業(yè)破產(chǎn)后，破產(chǎn)企業(yè)由清算組接管，負(fù)責(zé)對破產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)清算優(yōu)先賠償 的財產(chǎn)進行管理、清理、估價、處理、分配，代表破產(chǎn)企業(yè)參與民事活動，其行為對人民法院負(fù)責(zé)并匯報工作;

3、破產(chǎn)財產(chǎn)分配。分配破產(chǎn)財產(chǎn)，由清算組提出分配方案，在債權(quán)人會上討論通過，報人民法院批準(zhǔn)后由清算組具體執(zhí)行;

清算組分配破產(chǎn)財產(chǎn)前，首先應(yīng)撥付清算費用，其中包括：

（1）破產(chǎn)財產(chǎn)管理、變賣、分配所需房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)清算優(yōu)先賠償 的費用;

（2）破產(chǎn)案件訴訟費;

（3）為債權(quán)人的共同利益而在破產(chǎn)程序中支付的其他費用。

破產(chǎn)財產(chǎn)在優(yōu)先支付清算費用后，應(yīng)按以下順序清償：

（1）破產(chǎn)企業(yè)拖欠的職工工資、勞動保險費用;

（2）破產(chǎn)企業(yè)拖欠稅款;

（3）破產(chǎn)債權(quán)。

4、清算終結(jié)。破產(chǎn)財產(chǎn)清算分配完畢，由清算組向人民法院匯報清算分配工作的情況，并申請人民法院裁定破產(chǎn)終結(jié)，未得到清償?shù)膫鶛?quán)，不再進行清償;

5、注銷登記。企業(yè)破產(chǎn)，破產(chǎn)財產(chǎn)分配完畢，企業(yè)法人依法終止其民事行為能力，清算組向破產(chǎn)公司的原登記機關(guān)申請注銷原公司登記。

【法律依據(jù)】

《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》第八條 向人民法院提出破產(chǎn)申請，應(yīng)當(dāng)提交破產(chǎn)申請書和有關(guān)證據(jù)。

破產(chǎn)申請書應(yīng)當(dāng)載明下列事項：

（一）申請人、被申請人的基本情況；

（二）申請目的；

（三）申請的事實和理由；

（四）人民法院認(rèn)為應(yīng)當(dāng)載明的其他事項。

債務(wù)人提出申請的，還應(yīng)當(dāng)向人民法院提交財產(chǎn)狀況說明、債務(wù)清冊、債權(quán)清冊、有關(guān)財務(wù)會計報告、職工安置預(yù)案以及職工工資的支付和社會保險費用的繳納情況。

《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》第一百零七條 人民法院依照本法規(guī)定宣告?zhèn)鶆?wù)人破產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)自裁定作出之日起五日內(nèi)送達(dá)債務(wù)人和管理人，自裁定作出之日起十日內(nèi)通知已知債權(quán)人，并予以公告。

債務(wù)人被宣告破產(chǎn)后，債務(wù)人稱為破產(chǎn)人，債務(wù)人財產(chǎn)稱為破產(chǎn)財產(chǎn)，人民法院受理破產(chǎn)申請時對債務(wù)人享有的債權(quán)稱為破產(chǎn)債權(quán)。